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EINIGE WORTE ZUM SPANISCHEN IMMOBILIEN- UND STEUERRECHT

  

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I.  Kaufabwicklung

Das spanische Immobilienrecht unterscheidet sich in einigen wesentlichen Punkten vom deutschen. Um gleich mit immer noch existierenden Vorurteilen aufzuräumen: das spanische Recht schützt Käufer und Verkäufer seit langem ebenso gut wie das deutsche. Nur der Weg zum Immobilieneigentum ist unterschiedlich. Wie die Kaufabwicklung in der Praxis verläuft, soll im folgenden kurz aufgezeigt werden.

Immobilientransaktionen werden auch in Spanien vor dem Notar abgewickelt. Vor dem Notartermin wird von den beiden Parteien üblicherweise ein privatschriftlicher Kaufvertrag verfasst - oft fälschlicherweise als Vorvertrag bezeichnet, wobei dieser aber rechtsgültig und bindend ist - , welcher eine Beschreibung des Kaufobjekts, die Zahlungsbedingungen, den Übergabetermin und sonstige Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer beinhaltet. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbucheintragungskosten werden in Spanien gewöhnlich vom Käufer bezahlt, während die Kapitalgewinnsteuer    (oft auch als Spekulationssteuer bezeichnet) sowie die gemeindliche Bodenwertzuwachssteuer (Impuesto sobre el Incremento del Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana) kraft Gesetzes vom Verkäufer zu bezahlen sind. Um sicherzustellen, dass der nichtresidente Verkäufer seinen steuerlichen Verpflichtungen nachkommt, führt der Käufer zu Lasten des Verkäufers 3% vom Kaufpreis als Vorauszahlung auf die Kapitalgewinnsteuer an das spanische Finanzamt ab. Aus dieser Vorauszahlung wird die fällige Steuerschuld errechnet, der seit dem 01.01.2012 gültige Steuersatz beträgt 21% auf den erzielten Zugewinn (=Differenz zwischen beurkundetem Kauf- und Verkaufspreis abzüglich jährlicher Abschreibung). Ist der Verkäufer in Spanien resident, entfällt die 3%ige Vorauszahlung, der Kapitalgewinn (oder auch Verlust) wird bei der nächsten Steuererklärung geltend gemacht. Residenten über 65 Jahre, die ihren Hauptwohnsitz verkaufen, sind von der Zahlung der Kapitalgewinnsteuer befreit. Voraussetzung hierfür ist, dass sie mindestens drei Jahre lang die Immobilie ständig bewohnt haben und während dieser drei Jahre ihre Einkommensteuererklärung in Spanien abgegeben haben.

Vor dem Notartermin beantragt der Käufer bei der Ausländerpolizei in Spanien oder im spanischen Konsulat seines Heimatlandes eine Steuernummer (Número de Identificación de Extranjeros = N.I.E.), die ihm im folgenden bei allen Rechtsgeschäften und finanziellen Transaktionen als Identifikationsnummer dient. Bei verheirateten Käufern benötigen beide Ehepartner eine N.I.E.-Nummer. Der Notar schliesslich beurkundet den Immobilienkauf durch Erstellung der sogenannten Escritura de Compraventa, die die rechtliche Grundlage für die Eintragung des Kaufobjekts ins Grundbuch darstellt. Die Lastenfreiheit des Kaufobjekts wird vom Notar durch Vorlage eines (tages-) aktuellen Grundbuchauszugs bescheinigt.  Der Verkäufer legt bei der notariellen Überschreibung den letzten Grundsteuerbescheid und im Falle, dass das Kaufobjekt einer Eigentümergemeinschaft zugehörig ist, eine von derem Präsidenten unterzeichnete Bescheinigung über die vollständige Bezahlung der Gemeinschaftskosten bis zum Zeitpunkt des Notartermins vor, so dass später auf den Käufer keine bösen Überraschungen zukommen können. Keine Angst übrigens, falls das Kaufobjekt mit einer Hypothek belastet sein sollte: falls gewünscht, kann diese vom Käufer übernommen werden, ansonsten ist bei der Escritura ein Bevollmächtigter der betreffenden Bank anwesend, um seinen Scheck für die vollständige Tilgung entgegenzunehmen. Eine mit einer Hypothek belastete Immobilie birgt übrigens für den Käufer einen nicht zu unterschätzenden Sicherheitsvorteil, denn er kann davon ausgehen, dass die kreditgebende Bank vor Gewährung der Hypothek überprüft hat, dass das Objekt alle baurechtlichen Vorschriften erfüllt. Dies ist insbesondere beim Kauf einer Finca oder einer ähnlichen Immobilie in landwirtschaftlichem Gebiet von Vorteil, da hier die einschlägigen Bauvorschriften oft nicht eingehalten werden.

Das Kaufobjekt wird vor dem Notar in aller Regel nur gegen vollständige Bezahlung an den Käufer überschrieben. Seltene Ausnahmen bieten hier Mietkäufe oder besondere Teilzahlungsvereinbarungen, die für den Verkäufer aber nicht risikolos sind. Die Bezahlung des notariell beurkundeten Kaufpreises sollte aus Sicherheitsgründen mittels Bankschecks einer spanischen Bank erfolgen. Der Scheck wird vom Käufer im Beisein des Notars an den Verkäufer ausgehändigt, im Gegenzug erhält der Käufer vom Verkäufer Schlüssel und Escritura. Letztere gilt gleichzeitig als offizielle Empfangsquittung für den bezahlten Kaufpreis. Der Käufer erhält zunächst vom Notar eine sogenannte Copia simple, d.h. eine einfache Abschrift der Escritura ohne Unterschriften und Stempel. Die vom Grundbuchamt gestempelte Copia autorizada wird dem Käufer nach einer Bearbeitungszeit von ca. 3-5 Monaten ausgehändigt. 

 

II.  Immobiliensteuern

Die auf dem Verkäufer lastenden Immobiliensteuern sind eingangs bereits erwähnt worden. Allgemein ist zu sagen, dass die Steuerlast sowohl für Verkäufer als auch für Käufer in den  letzten Jahren sukzessive erhöht wurde. So wurde zunächst am 01.01.2012 die Kapitalgewinnsteuer bei nichtresidenten Verkäufern von 19% auf 21% angehoben, im Juli 2015 wurde sie dann wieder auf den derzeit gültigen Satz von 19.5% reduziert. Am 01.01.2013 bzw. 02.08.2013 wurden die Grunderwerbsteuer (ITP) wie auch die Mehrwertsteuer (IVA) um einen bzw. zwei Prozentpunkte erhöht und betragen nun 10%. Gleichzeitig wurde die Stempelsteuer (AJD) von 1.2% auf 1.5% angehoben und die weitgehende Steuerfreiheit für Spanier und Residenten bei Erbschaft und Schenkungen von 99% auf 75% reduziert. Diese Angaben beziehen sich auf die Comunidad Valenciana und können in anderen Autonomien Spaniens variieren.

Immobilienkäufer sind in Spanien grundsätzlich zur Zahlung folgender Steuern verpflichtet:

1) Einmalsteuern beim Erwerb der Immobilie:

Grunderwerbsteuer (ITP) bzw. Umsatzsteuer (IVA).  Erstere wird bei der Übertragung von Gebrauchtimmobilien fällig, der gültige Steuersatz beträgt im Land Valencia seit 02.08.2013 10%. Beim Erwerb von Neubauten wird die Umsatzsteuer in Höhe von 10% plus die Dokumentensteuer i.H.v. 1.5% in Rechnung gestellt.

2) Laufende Steuern nach Erwerb der Immobilie:

a) Steuer für die Eigennutzung der Immobilie

b) Vermögensteuer (2011 wieder eingeführt für Vermögen über 700.000 Euro)

c) Grundsteuer

Die Bemessungsgrundlage für die Besteuerung des Eigennutzes der Immobilie beträgt 1.1%  des offiziellen Katasterwertes (valor catastral) der Immobilie. Auf diesen Wert zahlte der nichtresidente Immobilienbesitzer bislang eine Pauschale von 24.75%. Ab 2015 wurde dieser Satz für EU-Bürger auf 19.5% gesenkt. Diese gilt auch für alle weiteren Einkommen, z.B. aus Vermietung, die in Spanien während eines Jahres entstanden sind. Residenten zahlen ihre Einkommensteuer im Rahmen der für sie gültigen Progression. Bei kleinen Einkommen liegt die Steuerrate bei 15%, bei höheren Einkommen kann sie 30-40% betragen.

Die früher abgeschaffte Vermögenssteuer (Impuesto sobre el patrimonio) wurde in Spanien 2011 wiedereingeführt, der Steuersatz beträgt 0.2% bei einem Freibetrag von 700.000 Euro.

Eine weitere zu entrichtende Steuer ist die alljährliche Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles = IBI). Das Finanzamt legt hier als Steuerbasis den Katastwert der Immobilie zugrunde. Da diese Steuer jedoch von der Gemeinde erhoben wird, kann sie von Stadt zu Stadt sehr unterschiedlich ausfallen. Sie können davon ausgehen, dass für eine Villa auf der High-Society-Insel Mallorca eine weit höhere Grundsteuer fällig wird als für eine gleichwertige Immobilie in Dénia oder Jávea. Sie sollten für diese Steuer übrigens unbedingt bei Ihrer Bank einen Dauerauftrag einrichten, da sie nicht ins Ausland beschieden wird und bei nicht fristgerechter Zahlung ein erheblicher Säumniszuschlag erhoben wird.

Noch ein Wort zur Besteuerung von Offshore-Gesellschaften: Eine völlig legitime Möglichkeit, in Spanien Steuern zu sparen, besteht darin, die Immobilie im Namen einer in einer Steueroase angesiedelten Firma zu erwerben. Speziell während des spanischen Baubooms der 80er Jahre wurde von dieser Form der Immobilienübertragung reger Gebrauch gemacht. Alleine in Gibraltar soll es 12.000 Briefkastenfirmen geben, die nur zum Zwecke des Immobilienerwerbs gegründet wurden. Dieses Vorgehen ist auch heute noch absolut legal. Der Vorteil besteht darin, dass sämtliche Kosten, die ansonsten bei der Eigentumsüberschreibung anfallen, und das können bis zu 10% des beurkundeten Kaufpreises sein, nicht entrichtet werden müssen, da im konkreten Fall nicht die Immobilie den Besitzer wechselt, sondern lediglich die Gesellschaft, die im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen ist. Da dieser Vorgang logischerweise im Ausland stattfindet, erhält der spanische Fiskus davon keine Kenntnis und kann folglich auch keine Steuern erheben. Auch im Erbfall ist diese Konstruktion sehr vorteilhaft: da die im Grundbuch eingetragene Gesellschaft gleich bleibt, fallen auch hier keine Erbschaftsteuern an. Um dennoch seinen Teil vom Steuerkuchen abzubekommen,  führte der spanische Staat vor einigen Jahren eine jährliche Sondersteuer für Offshore-Gesellschaften, deren Eigentümer nicht bekannt sind, ein. Diese beträgt 3% vom Katasterwert der Immobilie. Da dieser valor catastral aber auch heute noch ganz erheblich unter dem Marktwert der Immobilie liegen kann, ist diese Art des Immobilienerwerbs durchaus in Erwägung zu ziehen.

Stand: Juli 2015   Alle Angaben ohne Gewähr.   

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